據(jù)新華社7月27日報道，住建部部長倪虹在近日召開的企業(yè)座談會上說，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項目建設(shè)交付，切實保障人民群眾的合法權(quán)益。

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記者注意到，這是自7月24日中央政治局會議提出“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱”后，國家部委對于住房政策優(yōu)化調(diào)整的最新表態(tài)。多位業(yè)內(nèi)人士均表示，此次表態(tài)明確了首付比例、貸款利率、稅費等三個方面的調(diào)整方向，并明確了“認房不用認貸”的表述，后續(xù)有望以因城施策的方式在各地落地。

提出“認房不用認貸”

在此次住建部的表態(tài)中，“認房不用認貸”的表述頗受關(guān)注。

“既認房又認貸”，曾是國內(nèi)房地產(chǎn)熱點城市調(diào)控樓市的重要舉措，通常指曾辦理過購房貸款記錄的購房者，再購房時即便名下無房或貸款已經(jīng)結(jié)清，也會被認定為有貸款記錄，從而需要付出更高的首付比例、房貸利率和稅費。

該政策在此前對于防止樓市過熱、遏制炒房中產(chǎn)生了積極效果。記者注意到，目前包括北上廣深等在內(nèi)的十多個重點城市，仍然執(zhí)行“認房認貸”。

以廣州為例，無房無貸款記錄者，購買商品住宅首付為最低三成；無房有貸款記錄者，購買商品住宅首付最低為四成；有房無貸款記錄或首套房貸已還清者，購買商品住宅首付最低為五成；而有房且貸款未還清則需要七成首付。

“可以比較明確地認為，該表述對于一線城市影響是最大的，能夠明顯降低改善型住房需求的首付和利率成本?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴躍進說。

“‘認房認貸’阻礙了改善住房需求進入市場，現(xiàn)在明確‘認房不用認貸’，預(yù)計短期二線城市或率先調(diào)整優(yōu)化，一線城市亦存在空間?！敝兄秆芯吭菏袌鲅芯靠偙O(jiān)陳文靜如是表示。

但陳文靜也指出，值得關(guān)注的是，武漢、青島等城市，當前僅二環(huán)內(nèi)或個別主城區(qū)限購，非限購區(qū)域首套首付已降至20%，限購區(qū)的“認房認貸”政策優(yōu)化影響或有限。

利好換房改善需求

易居研究院此前的一份統(tǒng)計顯示，根據(jù)簡單算術(shù)平均計算，包括北上廣深在內(nèi)的全國20個重點城市，首套房首付比例平均值為24%，首付比例分為35%、30%和20%三檔，北京和上海是首付比例最高的城市，達到35%，廣州、深圳、杭州、蘇州等城市的首付比列也在30%，總體來看，城市能級越高，首套房首付比例也越高。

全國重點城市首套房首付比例。圖片來自易居研究院

而對于房貸利率，貝殼研究院監(jiān)測顯示，今年7月百城首套主流房貸利率平均為3.9%，二套主流房貸利率平均為4.81%，均較上月下降10BP。其中一線城市首二套房貸利率分別為4.50%、5.03%，二線城市首二套房貸利率分別為3.88%、4.81%，均較上月回落10BP；三四線城市首二套房貸利率分別為3.88%、4.80%，分別較上月回落9BP、10BP。

百城主流房貸利率指數(shù)及平均放款周期（天）。圖片來自貝殼研究院

對于此次住建部有關(guān)進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率的表述，嚴躍進預(yù)計在8月上旬前，或有一波降首付和降利率的操作，“具體而言，降低首付比例和貸款利率的含義在于，還有很多城市沒有把首付比例降低到20%，且利率依然高于4%。”

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認為，非熱點城市或會將首付比例統(tǒng)一降至20%?！安糠秩木€城市在2021年下半年到今年上半年已經(jīng)回到了首套二成首付、二套三成首付，這適應(yīng)了多數(shù)城市進入住房改善時期的供求關(guān)系新形勢，有的放矢地支持改善型需求?！?/p>

而對于改善性住房換購稅費減免的表態(tài)，李宇嘉認為有兩大調(diào)整方向，一是優(yōu)化調(diào)整非普通住宅認定標準，比如取消總價認定標準，二是熱點城市增值稅免征期從5年回到2年，降低住房交易成本。

去年9月，財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》，指出2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠?！按舜巫〗ú坎块L強調(diào)進一步落實好改善性住房換購稅費減免，預(yù)計后續(xù)針對換房需求的政策支持將進一步加大?！标愇撵o說。

支持政策或加快落地

住建部此番表態(tài)并非通過發(fā)文或者召開新聞發(fā)布會的形式，而是以企業(yè)座談會的方式向外披露。同時住建部表示，穩(wěn)住建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩根支柱，對推動經(jīng)濟回升向好具有重要作用。

李宇嘉認為，座談會傳遞的政策信號比較明確，即降低住房消費門檻、成本，釋放住房消費的需求，此次政策調(diào)整主要目的就是穩(wěn)定和托底地產(chǎn)，釋放內(nèi)需和消費潛力，實現(xiàn)穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)。

“后續(xù)還需要金融管理部門、各地貫徹落實，具體措施落地應(yīng)該會以因城施策的方式落地，有先有后，政策力度有大有小，不會一下子就把政策用到底?！?/p>

事實上，自7月以來，中央及各部委對于房地產(chǎn)市場的政策調(diào)整持續(xù)發(fā)聲。

7月24日召開的中央政治局會議提出，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“住建部率先釋放積極信號，主管部門的發(fā)聲不僅有助于提振市場信心，同時也為各地加快落實優(yōu)化政策打響了發(fā)令槍。”陳文靜稱，預(yù)計各地優(yōu)化政策的節(jié)奏將進一步加快，特別是二線城市政策優(yōu)化或已在路上。

記者注意到，就在住建部表態(tài)后沒多久，已有不少開發(fā)商、營銷人員捕捉到政策信息，在廣州深圳等地，多家在售樓盤的營銷人員已紛紛開始在微信朋友圈和群聊中擴散營銷信息，并聲稱“連夜簽單不斷”。

嚴躍進為，住建部表態(tài)對各地住建、房管部門有很強的指導意義?！邦A(yù)計8月上旬前各地都會不折不扣執(zhí)行此類政策，相關(guān)房企、購房者和營銷中介等部門，7月底8月初要密切關(guān)注各地的政策調(diào)整和變化，其對于市場交易的提振影響是積極和明顯的?！?/p>

南方日報記者 葛政涵

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